關於租賃工會大廈的可行性研究報告

　　關於租賃工會大廈的可行性研究報告
　　
　　 根據**市社會經濟發展的總體趨勢以及建設組羣結構大城市的總體規劃，結合省廳、省局關於加快***工作的總體部署，為順應社會發展潮流，服務**經濟建設，提高**系統影響，****有意向租賃工會大廈，交由直屬單位****具體開展集餐飲、住宿、會議、培訓、商務、娛樂為一體的綜合服務業務。現對其進行可行性分析如下。
　　一、工會大廈概況
　　（一）地理位置
　　 工會大廈位於高新技術開發區＊＊路與＊＊路交界處，東臨＊＊大橋，西靠＊＊中學，南臨＊＊廠，北靠＊＊公司，附近有＊＊市公安局、＊＊集團以及進駐開發區的眾多企事業單位，地理位置優越。
　　（二）基本建設情況
　　 工會大廈系由＊＊市總工會投資2000萬元，由＊＊市建築公司第一分公司施工建設，於98年4月開工，200X年10月竣工，通過了＊＊開發區質檢站竣工驗收，現驗收合格證、消防合格證、建築質量合格證等相關證件齊全。工會大廈建築面積11000平方米，其中實際營業面積6600平方米。
　　（三）基本佈局及設施配備情況
　　1、基本佈局。工會大廈主體分為九如堂、全順樓、辦公樓三部分。
　　（1）九如堂。共3層，為餐飲娛樂、會議接待、商務活動場所。一樓有餐飲大廳600平方米，可容納500餘人同時就餐，其內部的吧枱、灶房、桌椅等相關附屬設施齊全完整。二樓為單間，內部裝飾豪華，設施齊全，設有大型單間4個，中型單間10個。三樓為面積達600平方米，可容納500餘人的大型會議室，曾多次召開市、局級會議，舉辦各種類型培訓班，同時還設有集日本、歐洲風格佈置的餐飲包間6個，以及裝潢考究的茶藝室。
　　（2）全順樓。共5層，為客房接待場所，按照星級標準設計，現有客房56間，牀位112個，分為豪華套間、標準間、多人間。一樓服務大廳300平方米，美觀規範，佈局合理。二至五樓除經過全面裝修的客房外均配有設施齊全的會議室、活動室。
　　（3）辦公樓。建築面積1000平方米，共3層，每層有辦公室9間，樓前設有停車場。
　　2、設施配備情況。水、電、暖、煤氣、有線電視齊全，費用全部結清，其中電路經過增容改線，變壓器為315千瓦，暖氣為熱力公司供暖。此外還配有鍋爐房、假山、綠化帶、長廊等附屬設施。
　　（四）前期經營情況
　　 工會大廈於200X年7月1日由＊＊市總工會以每年80萬元租賃給＊＊公司，租賃期為5年。＊＊公司租賃工會大廈後作為酒店、賓館經營，並投入部分資金對其進行了適當裝飾裝修，於200X年8月6日試營業，200X年9月6日正式開業，200X年1月15日因種種原因被責令停業整頓，現該公司由於流動資金困難，經營管理不善，無力繼續經營管理。據該酒店、賓館提供的數據，其四個多月的經營期間，平均每天營業收入為2.6萬元，其中餐飲收入1.6萬元，客房收入0.8萬元，商務活動收入0.2萬元；平均每天支出為2.0萬元，其中餐飲成本0.8萬元，員工工資、管理費、税費0.6萬元，水、電、暖、煤氣等支出0.5萬元，其他支出0.1萬元。
　　二、項目背景及意義
　　（一）項目背景
　　1、市場前景廣闊。隨着＊＊市社會經濟的迅速發展以及建設組羣結構大城市的全面提速，＊＊市的城市重心正在逐步東移，東部開發區越來越成為投資經營的戰略要地。在開發區經營餐飲娛樂項目，具有顧客來源廣、消費層次高、社會影響大等許多顯著特點，並且經過前段時期的經營運作，已經與＊＊大廈、＊＊大廈、＊＊大酒店等單位形成了良好的羣體效應和鼎足之勢，市場前景非常廣闊。
　　2、各方面條件優越。如果在開發區經營全新的餐飲娛樂項目，必須開展申辦手續、購置土地、施工建設、裝飾裝修等大量工作，不僅運作週期長，而且需要鉅額資金投入。租賃工會大廈項目，不需要進行手續審批、徵用土地、基礎建設、裝飾裝修，甚至不需要額外購置食宿用具，只要辦理完租賃、過户手續即可開業，各方面條件非常優越。同時，由於全部資產均為＊＊市總工會所有，租賃行為只是一個經營運作而不是基本建設行為，租期可視經營情況或長或短，這樣就相應降低了投資風險，增加了贏利的可能性。
　　3、辦公、經營有機結合。由於本單位辦公樓將進行全面改造，開發為集餐飲、住宿、娛樂為一體的＊＊大廈（暫定名）。在該大廈建設期間，我單位將不得不每年花費幾十萬元另外租賃辦公場所，不僅將造成經濟損失，而且還影響到辦公經營活動。租賃工會大廈後，可以將我單位的辦公場所租賃費用直接轉化為工會大廈租賃費用，實現辦公、經營的有機結合，從而避免經濟損失，提高經濟效益。
　　（二）項目意義
　　1、提高影響，樹立形象。＊＊市管理局租賃、經營工會大廈，能夠擁有一個充分宣傳、展示雙文明建設成果的窗口和紐帶，對於提高＊＊系統影響，樹立＊＊新形象必將起到重要的推動作用。
　　2、調整產業結構，促進全面發展。＊＊局租賃工會大廈並交由＊＊開展綜合服務業務，有利於調整產業結構，加快＊＊步伐，同時也有利於＊＊企業實現以工程施工為核心到以社會服務為核心的轉型，更好的與社會市場接軌，形成＊＊部門“四大產業”全面發展的良好局面。
　　3、方便職工生活，促進建設。＊＊局租賃工會大廈，可以為我市＊＊建設提供一個良好的商務、會議、培訓、接待場所，促進＊＊經濟的發展，同時也能為職工提供一個舉辦各類宴席、慶祝、聯歡、競賽活動的場所，方便幹部職工的生活。
　　4、積累經營經驗，鍛鍊職工隊伍。租賃工會大廈，可以為＊＊大廈的規劃設計、建築施工、裝飾裝修提供借鑑依據，其經營運作的經驗教訓和管理隊伍更是＊＊大廈順利運作必不可少的基礎和條件。
　　5、安置富餘人員，減輕就業壓力。由於我市＊＊系統近幾年人員增長過快，分流渠道又不通暢，因此就業形勢越來越嚴峻。工會大廈正常營業後，能夠創造出100餘個就業機會，有利於實現＊＊系統人員的合理分流，減輕各單位的就業壓力。
　　三、項目基本情況
　　（一）項目名稱：租賃工會大廈
　　（二）租賃單位：＊＊局
　　（三）經營單位：＊＊
　　（四）租賃期限：暫定3年
　　（五）年度租金：80萬元（報價，原承租單位裝修、固定資產的租賃費用另行協商）
　　（六）初期投入：200萬元。其中年度租金80萬元，啟動資金120萬元。
　　（七）資金來源：＊＊自籌解決
　　（八）管理方式：簽訂承包經營責任書，確保其獨立經營、自負盈虧、自我積累、自我發展；該大廈內部實行總經理領導下的逐級負責制，下設財務部、企管部、公關部、客房部、餐飲部等機構。
　　（九）社會效益：＊＊局租賃工會大廈後作為培訓中心，並對其酒店、賓館進行經營，使其真正成為對外宣傳的窗口和紐帶，有效提高＊＊系統的整體形象。
　　（十）經濟效益：工會大廈作為一個獨立核算的經濟實體，通過商業運作，能夠成為全市＊＊開發新的經濟增長點，同時帶動其他部門提高經濟效益。
　　四、經濟效益分析和預測
　　 工會大廈地處開發區內，附近人口稠密、單位密集、客流量大，市場前景廣闊。根據工會大廈現有條件、前期經營情況以及＊＊的實際情況，現從保守的角度對經濟效益分析預測如下。
　　（一）酒店收入
　　 按照每年300天，平均每天營業收入1.5萬元，利潤率為30％的情況預測，全年利潤為1.5×30%×300=135萬元。
　　（二）客房收入
　　 按照每年300天，現有的112個牀位平均每個牀位單價60元，入住率50％，利潤率60％的情況預測，全年利潤為112×60×50％×60％×300＝60.48萬元。
　　 租賃工會大廈後，其可計算的年度利潤為：135＋60.48＝195.48萬元。
　　五、建議
　　 由＊＊局直接與＊＊市總工會就租金等所有問題進行協商。＊＊局租賃工會大廈後將其承包給＊＊進行經營運作，＊＊局負責監督指導。
　　六、結論
　　 本項目具有投資少、風險小、效益高、影響大、操作簡便等特點，對於加快＊＊開發步伐，提高＊＊形象具有較好的推動作用，無論在經營運作上、經濟效益上還是社會影響上都是較好的、可行的。
　　
　　 附：1.＊＊市總工會與＊＊公司簽訂的《房屋租賃合同》
　　 2.＊＊市總工會與＊＊公司簽訂的《房屋租賃合同》補充協議