某房地產股份有限公司總部與子公司主要業務職能劃分的規定

　　某房地產股份有限公司總部與子公司主要業務職能劃分的規定

某市某某房地產股份有限公司

Real Estate Co., Ltd

關於公司總部與子公司

主要業務職能劃分的規定

編 制：

審 核：

批 準：

編 號： QG/FH 10.01-2006

版本號： V1.00

發佈日期 2006年03月08日

實施日期 2006年03月08日

關於公司總部與子公司主要業務職能劃分的規定

公司自2005年實施省域化發展戰略，到目前初步完成五市佈局，5個外地子公司已相繼正式進入項目開發階段，而且土地儲備和佈局區域都在繼續擴大。為此，規模化、集團化、規範化三項重大發展問題已經不可避免的擺在我們面前，構築集團管理架構，規範運營流程，滿足規模化發展需求，將是我們實施省域化戰略和實現十一五規劃目標的前提和基礎。

根據以上原則，我們將迅速啟動集團化建設，建立“操作管理型”管控模式，在集團總部保留核心職能：戰略(含市場拓展)、管理推進、財務控制、營銷、研發、人力資源、工程和技術質量管理的前提下，改變省域化初期將子公司視同項目管理的模式，確立其“子公司”地位和要求，使子公司按照“一個公司”而不是“一個項目”的原則組織管理和運營，並不斷提升自己的綜合實力。

集團總部的核心職能由管理中心、財務中心、研發中心、工程中心、人力資源中心、營銷中心分別承擔，並由此對應形成對各個子公司的管理和支持職能。當前階段，針對主要業務職能作如下規定：

1管理中心

管理中心設專崗，具體負責子公司文件傳遞、業務協調、推進、考核等。職能定位如下：

1.1負責子公司的文件傳遞。

但只對文件的傳遞路徑和時效負責。這樣既可以保證子公司文件傳遞的時效，實現過程控制，又可以促使子公司與總部各職能部門之間直接進行交流，直接溝通處理專業問題，避免增加中間環節(如由文件傳遞者在中間反覆轉達各方意見)，造成溝通障礙。

1.2負責對子公司項目進度和計劃的監控、推進、考核。

1.2.1負責子公司部門經理以上人員的月度工作任務考核;

1.2.2負責項目計劃評價調度會計劃確定和跟蹤督辦、考核;

1.2.3負責看板計劃、異常情況處理和考核;

1.2.4根據工作需要，不定期到實地檢查、考核;

1.2.5負責總部領導臨時交辦任務、會議精神等的傳達和落實。

具體工作參照“月度工作任務考核辦法”、“項目計劃評價調度會管理辦法”、“看板管理辦法”等。

2財務中心

2.1管理原則

子公司作為經營獨立核算主體，成立財務部門，履行獨立核算職能，同時接受公司總部的管理和監控。子公司財務經理由總部派駐，接受總部垂直領導，執行總部統一下發的管理制度和規定。

2.2子公司資金收付管理權限及管理要求

2.2.1工資及各項費用管理權限及管理要求

子公司設立費用專户，進行工資及費用資金的收支。並每日報送資金收支日報。

在年度總計劃內，每月25日提報下月費用支出計劃，財務中心審核後，報總部領導批准，並結合子公司費用户餘額情況，於次月5日前一次性撥付子公司。

工資費用——工資標準及人員由人力資源中心控制管理。每月工資表由子公司編制，報人力資源中心審批後發放。

交通費用——由總部管理中心核定子公司交通費限額，子公司在總額內分解至各崗位控制執行;包車定額由總部審批，日常控制由子公司管理。

差旅費及出差補貼——子公司、某市之間的差旅費用，凡總部會議、員工規定範圍探親的車費，由子公司按規定審核支付。駐外人員的出差補貼、伙食補貼，嚴格根據出勤、標準等，由子公司按規定審核支付。某市地區以外的出差，必須書面報告出差地點、人數、費用額，報總部批准後撥付資金支付費用。

辦公用品及費用——日常辦公用紙張、筆墨、辦公設備消耗材料等，由子公司按規定審核支付。

固定資產及低值易耗——固定資產及低值易耗品需要採購時，報總部批准後，制定分月支付計劃，按月分批撥付資金。

樣板房配備傢俱及飾品、清潔材料等——根據方案及詢價結果，一次性報總部領導批准後，制定分月支付計劃，按月分批撥付資金。

房屋租賃費用及宿舍費用——包括房屋租賃費、水電費、宿舍傢俱、家電、廚房用品等，總部根據地區情況，提出標準費用限額，子公司在限額內控制支付。標準制定原則為，滿足正常生活需要，杜絕浪費。

招待費——招待費用應用於對外協調業務，並協調有效;應堅持節儉、必需原則，嚴格控制。總部核定各子公司每月招待費計劃，單筆1000元以內的由子公司總經理審批，按規定程序逐筆報銷(3日內)，不得彙總報銷，並由財務經理負責招待費台帳逐筆登記工作，作為審計檢查的依據。

除正常接待以外的各種特殊招待費，以各種形式辦理的關係協調費用，其審批權在總部，由子公司申請，總部領導批准後辦理。

廣告費——廣告發布及製作費用，方案由營銷中心審核，報總部領導審批後發佈或製作。子公司每月上報廣告費支出計劃時，詳細列明發布時間，廣告費總額、合同支付時間、已經支付金額，欠付金額、本月計劃支付金額等，作為總部審批的依據。

2.2.2關於前期開發費用、配套費用及配套工程款支付

子公司根據開發進度、預測協調減、緩繳納結果，制定月度計劃，經總部平衡後，下達計劃，需要實際撥付時，單項撥付繳納。

2.2.3關於甲供材料款撥付

子公司必須嚴格控制施工單位甲供材料進場時間、進場數量，對提前進場，超量進場的部分，總部不予提前撥款，由子公司自行協調供貨商解決。甲供材料原則上不予預付，招投標時應有付款約定。

子公司每月詳細上報各供貨商名稱、貨物名稱、上月底掛賬金額，本月預計入庫金額，本月計劃支付金額等，總部根據詳細資料審核平衡，結合資金現狀，下達撥付計劃，對截至上月末財務未掛賬的部分，作為本月預計入庫金額統計。根據總部資金現狀，分期撥付。子公司應嚴格控制支付。

2.2.4關於工程進度款撥付

子公司每月20日統計施工單位施工進度及工程概算，經監理、子公司造價控制人員審核後，編制工程款支付計劃，內容包括：施工單位、累計完成進度概算總額，按比例應付工程款，減累計已付工程款，減累計甲供材料金額(注意包括已經領用尚未入賬的材料款)後的應付工程款，本月計劃支付款等;

總部根據詳細資料審核平衡，結合資金現狀，下達撥付計劃，根據總部資金現狀，於每月5-15日期間一次或分期撥付。子公司應嚴格控制支付。

對提供資料不詳細，無法審核的計劃，不予撥付資金。

2.3關於子公司資金管理的審計與檢查

財務中心將定期對子公司的資金控制與管理情況進行現場審計，並出具審計報告。通過審計檢查，對資金管理薄弱的公司，將重點監控，強制整改，嚴重的將提出更換子公司總經理或財務經理的建議，報總部總經理辦公會討論決定。

財務中心將制定併發布具體審計管理辦法。

五)子公司的材料採購管理

目前已初步形成了總部垂直管理的子公司材料採購原則。按照此原則，採購部將在以下三個方面進行調整：

2.3.1子公司材料採購，要設專人負責。人員一般由總部委派，接受總部採購部的垂直管理。主要職能為：負責調查當地主要的建材供應商及主要建材的材料供貨價格、付款方式、行業行為;負責調查當地部分分包工程的施工單位、價格信息、施工業績等;負責當地同類樓盤的主要建材的使用情況及供貨商的供貨信息;負責本地項目材料採購的招標比價工作，經總部採購部及公司領導批准後實施;負責本地項目的材料進場督辦及現場的進度協調;負責本地項目的材料驗收領用;負責本地項目的材料款撥付。

2.3.2子公司的材料招標比價管理，要嚴格按照總部《招標比價管理辦法》執行，確保當地主流的供貨商(業績排名前五名的)及零星分包單位均參與投標報價;結合付款方式與某市地區的同類供貨商及分包施工單位進行對比，經總部領導批准後，擇優選擇中標單位。

2.3.3子公司的材料採購人員的定期培訓。子公司的材料採購人員要接受定期的培訓(常規為三個月)，及時掌握材料採購新的管理規定，及時掌握新型材料的推廣及新型材料的施工工藝。

3研發中心

3.1研究中心對外地子公司的技術力量支持辦法

鑑於目前研究中心技術力量薄弱，無法抽調專人到子公司負責外地項目，而各子公司部門職能又亟待完善，通過以下辦法加強研究中心對外地子公司的技術力量支持：

3.1.1人才引進

由子公司在當地招聘專業人才，研究中心負責對應聘人員進行復核。

3.1.2子公司專業人才培訓

為了使子公司員工更好、更快的掌握工作要領，儘快進入角色，子公司聘用的員工(與研究中心職能相關的)，由研究中心負責外地項目的責任設計師與之建立一帶一的培訓方式。

長期培訓：(為期半年至一年)外地子公司的聘用員工在研究中心工作半年，接受基本的工作流程培訓，半年後視情況確定是否回子公司任職，或繼續留下培訓。

子公司員工在研究中心接受半年基本培訓後，回子公司進行崗位實踐培訓，加強實踐能力。在培訓的一年內，外地子公司員工可隨時回研究中心繼續學習或參加相應的培訓、案例分析、方案討論等專業方面的會議。

短期培訓：在子公司人員不足的情況下，研究中心可通過定

期舉辦培訓班的方式，快速瞭解掌握研究中心工作職能及專業要求，使其儘快進入工作狀態，並以達到加強對外地子公司的技術力量支持

3.2研究中心與子公司設計階段的職責界定

3.2.1建築

規劃和單體設計階段---責任主體：總部研究中心

子公司和研究中心參照公司《前集成工作標準》工作流程實施各自的部門職能。

子公司負責前期的基礎資料蒐集，明確當地的市場特徵、成本特徵、地方標準、規範、審批要求，為設計提供準確詳實的前期資料，參與各階段的方案討論，負責各階段的方案報批。具體工作事項參照《前集成工作標準》執行。

研究中心負責編寫設計任務書，考察確認設計單位，簽定設計合同，指定專人(即項目負責人)負責跟進各項相關工作。規劃和單體設計階段設計工作由研究中心全面把控。

子公司應指定專人(建議建築或規劃專業)自項目定位開始介入，跟蹤整個規劃單體設計階段設計過程，以期在後期施工圖設計階段與研究中心更好的交接工作，全面瞭解工作進展。

請照圖、施工圖設計及後續施工階段--責任主體：子公司

單體設計方案審批通過後，研究中心與子公司進行工作交接，交接內容如下：

所有文字性資料，包括前期資料、工作聯繫單、變更單。

審批通過的電子版規劃方案、單體方案(電子版方案一式二份：子公司、研究中心各執一份存檔)。

以上資料以檔案目錄的形式進行交接，檔案目錄由對接的項目負責人、子公司經理、研究中心部門負責人或總工簽字確認，文字性資料全部交由子公司存檔。(研究中心應保留一套檔案作為備忘錄)

施工圖設計單位選擇：為便於施工環節的對接聯繫，原則上

將施工圖設計單位在當地選擇。子公司負責調查備選的施工圖設計公司，研究中心負責對其進行考察確認。設計合同由子公司負責起草，研究中心負責審核。施工圖設計任務書由研究中心負責起草提供子公司子公司補充完善後負責組織任務書會籤與交底;研究中心負責將櫥衞佈置的定位圖紙提供子公司交於施工圖設計單位作為設計依據。

請照圖、施工圖設計均由子公司獨立負責，子公司負責組織施工圖封閉會審，研究中心部門負責人或總工、前期項目負責人蔘與封閉會審。

施工圖設計階段如出現較大變更，如建築立面、室內空間、平面佈置、使用功能發生變更，子公司需將問題提報總公司，徵詢研究中心與各相關部門意見，經研究中心分管領導審批通過後實施。

後續施工過程的技術協助工作均由子公司獨立負責。施工過程

中與總部研究中心的職責劃分參見《研究中心與子公司施工階段分工配合實施細則》。

3.2.2景觀：

景觀概念設計、方案設計及擴初設計階段---責任主體：總部研究中心

子公司和研究中心參照公司《前集成工作標準》工作流程實施各自的部門職能。

子公司負責前期的基礎資料蒐集，明確當地的市場特徵、成本特徵、地方標準、規範、審批要求，蒐集當地鋪裝材料和植物材料的品種、價格、生長習性等資料，蒐集當地居民民俗禁忌等資料，當地物業管理習慣，為設計提供準確詳實的前期資料，參與各階段的方案討論，負責各階段的方案報批。具體工作事項參照《前集成工作標準》執行。

研究中心負責編寫設計任務書，考察確認設計單位，簽定設計合同，指定專人(即項目負責人)負責跟進各項相關工作。景觀概念設計、方案設計和擴初設計階段設計工作由研究中心全面把控。

子公司應指定專人(建議景觀專業)自項目定位開始介入，跟蹤整個項目景觀概念、方案設計、擴初設計等階段的設計過程，以期在後期施工圖設計階段與研究中心更好的交接工作，全面瞭解工作進展。

景觀報建圖、施工圖設計及後續施工階段--責任主體：子公司

擴初設計確認通過後，研究中心與子公司進行工作交接，交接內容如下：

所有文字性資料，包括前期資料、會簽單、工作聯繫單、變更單。

審批通過的景觀方案、擴初設計(電子版方案一式二份：子公司、研究中心各執一份存檔)及重點設計內容交底紀錄。

以上資料以檔案目錄的形式進行交接，檔案目錄由對接的項目負責人、子公司經理、研究中心部門負責人或總工簽字確認，文字性資料全部交由子公司存檔。(研究中心應保留一套檔案作為備忘錄)

擴初設計確認通過後，子公司景觀負責人負責複核景觀與管線綜合是否相沖突(水景、廊架、亭、景牆、重點景觀樹等)，並就相沖突的問題與當地管線設計單位溝通、調整。

施工圖設計單位選擇：原則上施工圖由原方案設計公司按照子公司提供的當地相對經濟的硬景鋪裝材料,植物品種、生長習性等資料進行設計。施工圖設計任務書由研究中心負責起草提供，子公司補充完善後負責組織任務書會籤與交底。

當地如須報景觀報審圖，由子公司獨立負責提出圖紙要求，並跟蹤報審圖的設計、報審工作。

施工圖設計均由子公司獨立負責，子公司負責組織施工圖封閉會審，研究中心部門負責人或總工、前期項目負責人蔘與封閉會審。

施工圖設計階段如出現較大變更，如主次入口、場地空間、平面佈置、建築小品等，子公司需將問題提報總公司，徵詢研究中心與各相關部門意見，經研究中心分管領導及總經理審批通過後實施。

後續施工過程的技術協助工作均由子公司獨立負責。施工過程中與總部研究中心的職責劃分參見《研究中心與子公司施工階段

分工配合實施細則》。

3.2.3精裝;

精裝部分的全部圖紙仍由研究中心全權負責。

總部研究中心有權限及義務對子公司在建築、景觀、精裝實施建造過程中的效果、質量進行監控。

4工程中心

規範子公司工程管理、檢查、考核，明確職責分工。依據：《建設工程質量管理條例》、《建設工程安全生產管理條例》、《建設工程監理規範》等法律法規，以及總部《質量管理辦法》、《現場施工安全文明管理規定》、《“樣板領路”工作標準》等相關工程管理規定。

4.1職責界定

4.1.1子公司項目部負責所屬項目的工程管理工作。

4.1.2總部工程中心根據項目進度情況，對子公司項目實行定期檢查或不定期抽查。

4.2對監理單位、施工單位的業績考察

子公司提出需求報總部領導確定考察範圍，由工程中心、成本部及相關人員組織考察，完成考察報告，報總經理批准確定監理、施工單位。

4.3子公司監理、施工合同的簽定

工程中心提供已有的示範文本，子公司根據實際情況起草合同文稿，經總部會籤後，由子公司簽定合同。

5人力資源中心

人力資源中心按照：“合理授權，有效監控”的原則，對人力資源各個工作模塊做以下職責劃分：

5.1招聘工作

5.1.1校園招聘 由人力資源中心統一規劃實施，統一調配，滿足子公司發展需要，子公司暫不進行校園招聘。

5.1.2社會招聘：

計劃確定：子公司按自身業務發展需要提報年度需求計劃，人力資源中心審核，招聘的數量和崗位必須符合計劃的要求。

招聘實施

子公司主管以下人員：由子公司負責進行招聘，包括信息發佈、面試，並按規定在招聘前、以及招聘完成後向總部備案審批，人力資源中心審核未通過的，不得安排試用。

子公司主管以上人員及財務管理人員：必須通過總部複試，複試通過後，方可安排試用。

資源支持：子公司應充分建立當地的招聘渠道，建立網絡招聘合作伙伴、報紙、人才交流會等多種渠道。

5.2薪酬福利：

5.2.1由人力資源中心建立子公司薪酬體系，當地聘用人員全部按照該體系運行。子公司聘用人員薪酬標準由子公司自行確定，總部備案。

5.2.2外派人員薪酬執行總部人員標準。

5.2.3日常工資發放：由人力資源中心審核後，子公司發放。

5.2.4崗位升遷：由子公司提出建議，每年7/12月份每年兩次評價員工業績和能力狀況，總經理辦公會批准後執行。

5.2.5子公司保險、公積金等強制性福利按照當地規定的投保制度執行，投保基數報總部審批後實施;總部規定的其他福利，如中秋、春節、高温、烤火費等，按照總部統一規定，由子公司發放。

5.2.6人力資源中心定期到子公司審核指導各項薪酬福利執行情況。

序號子公司

層級薪酬定位補貼職級

定位備註

1經營班子(包括子公司正副職)年薪制市場開拓補貼和駐外補貼總部中層基本年薪和業績年薪

2中層參照總部薪酬標準，結合當地薪酬水平，執行崗位工資制總部主管年終效益獎金按照子公司年終效益好壞來確定，與子公司經濟指標完成情況掛鈎。

3項目經理按總部項目經理薪酬管理辦法執行項目經理

4一般管理人員1、外派人員按照總部薪酬標準執行

2、當地聘用人員結合當地消費水平和人才市場價格參照調整一般管理人員

5.3培訓工作

培訓遵循資源整合的原則，

5.3.1培訓計劃制訂：子公司按要求自行進行培訓需求調查，並編制年度培訓計劃;

5.3.2培訓計劃實施：課程由人力資源中心統一組織實施，子公司暫時原則上只參加當地政府部門資格證類的培訓，以及組織當地聘用員工入職培訓，暫不參加當地各類公開課程。

5.3.3資源共享：人力資源中心將所有的培訓資料和課件全部共享，保證子公司在外地也能充分利用公司已有資源。

6營銷中心

6.1市場拓展部

6.1.1督導子公司的土地獲取工作

由各子公司負責新項目的蒐集、初步分析工作，將條件成熟的項目(即土地權屬情況清晰、法律手續完備、市場情況較為清晰的項目)向市場拓展部提交項目資料。市場拓展部根據子公司上報的材料，在總部營銷部、研究中心等部門的配合下完成實地調查和評估工作，提出項目發展意見和建議。報請公司總公司審批同意後進行項目投資。

6.1.2協助子公司轄區內項目定位

取得新項目土地後，由市場拓展部派員協同子公司共同編制《項目定位策劃報告》。子公司、市場拓展部、研究中心、營銷部相關人員共同對《項目定位策劃報告》進行討論;並由子公司將討論修改後的定位報告經會籤後，報請總部審批。

6.2品牌部：

各子公司是產品推廣的第一責任人，承擔主要的策劃推廣職責;品牌部負責效果把控，並參與項目策劃的主要節點。

6.2.1子公司職責：

制訂完整高效的項目推廣方案並實施;

在品牌部的協助下完成廣告代理公司的選定並簽訂合同;

準確把握推廣節奏和推廣重點，根據銷售需要適時調整推廣策略;

獨立完成與廣告公司的日常溝通、工作聯繫。

6.2.2品牌部職責：

協助子公司完成廣告公司的選定;

審核各種廣告的表現效果、文案的準確度;

指導、培訓各子公司策劃專員的專業技能;

負責子公司信息發佈的上傳下達。

指定專人負責與子公司各流程節點的對接。

6.3營銷部：

6.3.1市場定位階段：

前期定位階段：子公司負責全面深入的市場調查，整理《市場調查報告》。子公司與營銷部共同參與項目前期策劃和項目定位討論。

規劃設計階段：子公司負責提出樣板示範區位置，確認樣板示範單位裝修標準，負責提出面積户型配比，商業、公建、配套等要求。子公司根據項目詳規方案，編制項目營銷策劃報告，編制項目銷售回款計劃。營銷部負責提出建議，子公司修改後上報總部審批通過。

單體設計階段：子公司與營銷部共同討論協助研究中心修改深化單體方案，參與單體設計中功能性佈局的意見。

請照圖設計階段：子公司與營銷部共同討論明確物業用房及商業配套的位置，共同全面核對申報前的請照圖，提出修改意見。

6.3.2前期準備階段：

子公司負責制定價格策略，制定銷售價格。子公司負責制定銷售合同或租賃協議，組織合同的會籤。營銷部負責提出建議，子公司修改後上報總部審批通過。

6.3.3市場推廣階段：

銷售分析：子公司負責每月月底將來電、來訪、銷售分析數據進行彙總，形成月度銷售分析報告。向營銷中心和研究中心提供分析報告。

項目推廣：子公司按照回款計劃，完成銷售任務。子公司按照市場推廣計劃，策劃並組織項目公關活動。營銷部負責提出建議，子公司修改後上報總部審批通過。

7其他事項

7.1本規定確立了當前主要業務職能的劃分原則，各子公司應嚴格執行總部各項有關規定，並在高度一致的前提下，逐步建立和完善與自身相適用的規章制度，並報總部管理中心和對應職能部門備案。

7.2總部各中心對子公司對應業務均具有監督、管理、審核權，根據工作需要，實施定期檢查或不定期組織抽查。