小區物業管理方案

一.項目簡介

1.項目位置：位於新華區建設路西段中央花園小區，與3000畝生態園相望，交通便利，配套設施齊全，位於新老城區之間，地理位置優越。小區總建築面積:33.33萬平方米，住宅面積22.69萬平方米，建築由多層、小高層、高層和諧佈局。小區綠化面積佔總面積的35%。小區周邊設有幼兒園、社區醫院、超市、餐飲、洗浴中心、五星級大酒店，並投入巨資修建小區專用主幹道過街天橋。

2.物業類型：小區由20幢設計風格現代的多層、10幢小高層和6幢高層組成的花園式小區。整個建築羣優雅而高貴，設施齊全時尚，環境自然怡人。建築形成獨立的小園區，人車分流。社區得山水之清秀，擁配套之便利，集產業之人氣，凝文化之魅力，生活條件得天獨厚，遠景展望曼妙可人，實乃龍脈之地也。

3.開發商簡介：開發商為平頂山市建宏房地產開發有限公司，公司成立於20XX年9月29日，是一家專業從事房地產開發、具有雄厚實力和開發背景的知名企業。公司自成立以來，始終堅持以專業化、人性化的精神和思想進行項目的規劃和開發。目前，一期項目佔地約96畝，總投資額1.5億元，開發住宅26幢，10萬平方米，實現收入2.4億元；二期項目規劃13萬平方米，投資3.2億元，開發高層住宅10幢，五星級酒店一幢，；三期工程6幢高層正在緊張施工中。

4.物業基本情況：中央花園小區總建築面積：33.33萬平方米，住宅面積22.69萬平方米。住宅共計：20XX套（户）其中一期861套二、三期1146套(包括安置房户數)，綠化面積佔總面積的35%，目前交付使用的地下車庫兩處（正在施工中兩處），共128個車位，地面專用車位75個。單元樓一層為專用車庫及儲藏室，方便業主生活所需。供電設專用變壓器15台，以確保景觀照明、路燈、樓道燈、電梯、自動加壓水泵、消防噴淋系統、住宅用電（一户一表，插卡式供電方式）、商鋪等用電。供水系統為居民生活用水（一户一表）、商業用水、消防用水、景觀用水、綠化用水及獨立的管道系統。下水為雨水系統、污水系統及獨立的管網設置。安保監控系統由96台高清攝像頭組成的監控網絡，確保小區安全。高層、小高層共設電梯26部，由專業維保公司24小時維修保養，確保安全高效使用。

二、物業管理實施方案管理目標

1.管理費收繳率： 90%

2.業主對物業管理綜合滿意率： 90%

3.有限投訴處理及時率： 98%

4.有效投訴處理及時率： 90%

5.設備設施完好率： 98%

6.火災發生率： 0

7.治安事件發生率： 0

8.業主報修維修及時率： 90%

9.報修維修合格率： 95%

10.計劃培訓率： 100%

11.採購物品合格率： 98%

（二）宏遠物業管理組織機構

♦ 管理機構圖

(三）、物業服務內容

1、物業治安防範管理

保安服務是物業管理中不可缺少的一部分，可以説沒有安全的環境，業主就沒有舒適的生活，如果一個物業給業主產生不安全之感，那就會嚴重影響該物業的聲譽，就會迅速失去客源並不能保值，就會大幅度降低經濟效益和社會效益，而優質服務也會成為無稽之談。宏遠物業服務公司針對中央花園小區的位置特點，根據人防加技防的原則，在中央花園治安防範工作中，本公司擬採取如下安保方案：

l小區實行24小時安保管理。

l建立小區內部24小時不間斷保安巡邏制度。

l根據人防加技防的原則，採取先進可靠的安保技防措施，包括電視監控系統、單元門對講系統、車輛進出自動電子道閘系統等。

l對小區保安人員定期進行專業培訓和技能培訓。

l對外來車輛和外來人員實行嚴格登記、詢問等管理。

l對保安人員招聘進行嚴格篩選、注重形象、實行半軍事化管理。

2、小區清潔

中央花園小區環境衞生管理標準如下：（參見建設部頒發的《全國城市文明住宅小區達標考評實施細則》）：

l設有責任劃分明確、獎罰制度健全的保潔隊伍，管理小區內環境衞生，隊伍穩定，管理制度詳盡、並得到貫徹執行。

l經常清掃保潔，垃圾日產日清，清掃、保潔率達到99%以上。

l小區內道路達到“五不”“六淨”標準，既不見積土，不見積水，不見雜物，不漏收堆和不亂倒垃圾；路面淨，路沿淨，人行道淨，雨水口淨，樹坑牆根淨。

l每日實行8小時巡迴保潔制度，對保潔工作進行嚴格的管理。

3、綠化管理

綠化管理是一個優美住宅環境的重要組成部分之一，綠化養護的好壞將直接影響到小區的形象。

l中央花園小區的綠化養護將由本公司專業綠化養護人員負責，承擔園區綠化每天的澆水、修剪養護樹木花草工作。

l宏遠物業將根據中央花園小區綠化初始設計目的，從整體上控制好綠化設計效果，並能得到充分的實現，以形成花園式小區的美景。

l每月對整個小區的綠化工作進行檢查，並根據檢查標準進行評分整改。

l對景觀、亭台、噴泉、雕塑進行日常管理，節假日進行照明採光、水燈運行，對亭台、長廊、裝飾牆專設藝術畫匾、詩詞牌匾。

（四）對宏遠物業管理工作計劃

主要分為兩個方面，即前期物業工作計劃和優秀小區達標驗收工作計劃。

三、費用測算

1、計算依據：

l委託方的要求，中央花園小區的地理位置及總體功能的定位。

l國家、地方有關法律、法規的要求。

l物業管理費用收支平衡原則。

l物價水平。

2、收費收支預算概況：

l物業管理費：多層住宅0.50元/平方米/月，小高層、高層住宅1.20元/平方米/月，空置部分按80%收取。

l電梯、水泵、公共照明、垃圾清運、檢查井、化糞池清理等能耗費用按實際發生由物業費中分攤支付。

20XX年3月8日